Welche Nebenkosten fallen bei der Baufinanzierung an?

Welche Nebenkosten fallen bei der Baufinanzierung an?

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung verursacht viele verschiedene Nebenkosten. Hier erfahren Sie, um welche Nebenkosten es sich bei einer Baufinanzierung handelt, wie hoch diese Nebenkosten ausfallen und wann man diese begleichen muss.

Welche zusätzlichen Kosten bei einer Baufinanzierung entstehen

Ein eigenes Heim hat seinen Preis, daher wäre es nur all zu schön, wenn es bei diesen Kosten bliebe. Aber auch Kaufnebenkosten kommen hinzu. Man bezeichnet bei einem Hauskauf solche Kosten als Nebenkosten, welche zusätzlich zu dem Kaufpreis für eine Immobilie entstehen.

Auf jeden Fall zählen die Notarkosten, die Grunderwerbssteuer als auch die Grundbuchkosten als zusätzliche Kosten der Baufinanzierung. Falls man zusätzlich einen Makler gebucht hat, wird auch dessen Courtage zu den Nebenkosten hinzugezählt.

Es ist unmöglich, genau vorherzusagen, auf welcher Höhe sich die Kaufnebenkosten belaufen. Denn diese hängen von individuellen und unterschiedlichen Faktoren ab. Hierzu gehört beispielsweise der Standort einer Immobilie. In der Regel kann man schätzen, dass sich die Nebenkosten bei einer Baufinanzierung generell auf 10 bis 15 Prozent des Hauskaufpreises belaufen.

Alle Nebenkosten bei der Baufinanzierung im Überblick

Hinsichtlich der Nebenkosten bei der Baufinanzierung werden zwei unterschiedliche Arten unterschieden. Dies sind zum einen obligatorische Nebenkosten, welche bei jeder Baufinanzierung entstehen, und zum anderen flexible Nebenkosten, welche sich individuell dazu addieren können.

Obligatorische Nebenkosten

  • Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises (hängt auch vom Bundesland ab
  • Notarkosten: etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises
  • Grundbuchkosten: circa 0,5 Prozent des Kaufpreises

Flexible Nebenkosten

  • Maklercourtage: 3,57 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises
  • Umzug: je nach individuellem Aufwand ab 2.000 Euro
  • Modernisierungskosten: abhängig von dem jeweiligen Objektzustand

Finanzierung der Kaufnebenkosten

In der Regel belaufen sich die Kaufnebenkosten auf 10 bis 15 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises. Während des Hauskaufs sollten die Nebenkosten aus Eigenkapital aufgebracht werden, damit eine Baufinanzierung gewährt werden kann. Die Vollfinanzierung einer Baufinanzierung sehen Banken nicht sehr gern. Das kommt daher, dass es für Gelder, welche für die Nebenkosten benötigt werden, keinen materiellen Gegenwert mehr gibt, was wiederum das Finanzierungsrisiko erhöht. Dies sollte man in jedem Fall in seinem Finanzierungsplan berücksichtigen.

Wer seine Immobilie also nicht von seinem Ersparten bezahlen kann, braucht eine Baufinanzierung. Man leiht sich Geld bei einem Kreditinstitut oder einer Bank und zahlt dafür Zinsen. Die Zinsen sind nicht in die Tilgung der Restschuld inbegriffen, sondern fließen an die Bank, weshalb Zinsen der Baufinanzierung auch als zusätzliche Kosten zu verstehen sind.

Hier besteht noch ein essenzieller Unterschied zwischen Effektivzinssatz und Sollzins, den man bei der Berechnung aller Nebenkosten nicht vergessen darf. Die Bank zeigt bei einem Effektivzins, welche zusätzlichen Gebühren für einen Auszahlungskurs hinzu kommen. Zusätzlich gibt der Effektivzins die Zinsbindung sowie die gewählte monatliche Tilgung an. Dieser ist demnach ein transparenterer Zinssatz, welcher für die komplette Zinsbindungsdauer gezahlt werden muss. Bei einem Sollzins weist die Bank lediglich die Kosten aus, welche die Bank für das Verleihen der Gelder berechnet.

Man sollte unterschiedliche Finanzierungsangebote stets anhand des Effektivzinssatzes miteinander vergleichen. Zusätzlich sollte man bei einem Vergleich immer die einmaligen Gebühren miteinander vergleichen. Erst dann erhalten Interessierte eine realistische Vorstellung über gute Vorschläge der Anbieter.

Grundbuchkosten als Nebenkosten bei der Baufinanzierung

Damit man Eigentümer eines Grundstücks in Deutschland werden kann, ist zwingend eine Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Dies ist ein amtliches Register, in welchem jegliche Beurkundungen der Rechte an Grundstücken eingetragen sind, wie beispielsweise Grundschuld, Eigentum oder Hypothek. Die Grundbuchämter (in der Regel Amtsgerichte) sind mit der Führung der Grundbücher betraut. Ein Notar veranlasst ebenfalls die Eintragung eines neuen Eigentümers.

Bevor man sich eine Immobilie kauft, sollte man sich als Interessent den Grundbuchauszug und die rechtlichen Verpflichtungen großzügig erläutern lassen. Da der Notar diese Eintragung veranlasst, muss dieser für seine Tätigkeit bezahlt werden. Auch das Grundbuchamt will bezahlt werden: Dieses verlangt nochmals etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises. Mithilfe von Grundbuchrechnern kann man diese Kosten vorher kalkulieren.

Wenn bei einem Kauf ein Eigentumswechsel vollzogen wird, wird dies in die Abteilung Eins der neue Eigentümer eingetragen. In die Abteilung Drei trägt dann das Grundbuchamt die Daten des Darlehensgebers ein. Das Grundbuchamt berechnet für die Eintragungen und die Prüfung dieses Vorgangs eine Gebühr von etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises. Auch hier kann ein Grundbuchrechner dabei helfen, die Grundbuchgebühren vorab zu berechnen.

Insgesamt belaufen sich die Nebenkosten für Grundbuchamt und Notar auf zwei Prozent des Kaufpreises. Man kann folglich beim Erwerb eines Hauses für 300.000 Euro mit circa 6.000 Euro Notar- sowie Grundbuchkosten rechnen.

Grunderwerbsteuer verursacht zuerst Nebenkosten beim Hauskauf

Nach dem Erwerb eines Hauses oder eines Grundstücks ist die Grunderwerbsteuer fällig. Der Steuersatz beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises, welcher in einem Kaufvertrag vereinbar wird. Es kann beim Kauf eines Neubaus unter Umständen sinnvoll sein, für Haus und Grundstück separate Kaufverträge aufzusetzen. So ist lediglich für den Kauf des Grundstücks die Grunderwerbssteuer zu begleichen.

Weitere Nebenkosten bei der Baufinanzierung

Maklercourtage

Wenn man für die Suche nach einer geeigneten Immobilie einen Makler beauftragt, muss man auch die Maklergebühren bei den Kaufnebenkosten einkalkulieren. Das sogenannte Besteller-Prinzip fordert Auftraggeber dazu auf, den Makler unabhängig eines Kaufes zu bezahlen. Dies gilt jedoch nicht für Immobilienverkäufe. Bei Immobilienverkäufen muss man die Courtage auch dann zahlen, wenn der Verkäufer einen Makler beauftragt hat. Zwar geben die Makler-Verbände den Mitgliedern Richtwerte für die jeweiligen Courtage-Höhen an, jedoch sind diese nicht verbindlich.

Gerade bei sehr niedrigen oder sehr hohen Kaufpreisen können die Maklergebühren von den vorgegebenen Preisen der Makler-Verbände abweichen. Der Makler und der Kunde verhandeln die Vermittlungsprovision. Die Höhe der Maklergebühren sollte daher, bevor ein Makler beauftragt wird, schriftlich festgehalten werden. Auch eine Obergrenze sollte vereinbart werden. Generell belaufen sich Maklergebühren auf ungefähr sechs bis sieben Prozent des Kaufpreises. Diese werden meistens direkt Abschluss des Vertrags fällig.

Modernisierungskosten als Nebenkosten der Baufinanzierung

Je nach dem Zustand der Immobilie sowie den individuellen Ansprüchen können Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten erforderlich sein. Die Kosten, die hierfür anfallen, sollten auch zu den Nebenkosten bei einer Baufinanzierung gerechnet werden. Vor allem bei Bestandsbauten können unterschiedliche Sanierungsarbeiten wie eine Erneuerung des Daches und des Fensters oder eine Dämmung von Außenwänden erforderlich sei. Kosten und Ausmaß einer Modernisierung sollte man dringend vor dem Kauf einer Immobilie kalkulieren. Auch für Neubauten können extra Nebenkosten für Pflasterarbeiten oder Gartenbepflanzung anfallen.

Zusätzliche Kosten der Baufinanzierung: Kosten für den Umzug und Möbel

Man muss bei der Frage der zusätzlichen Kosten für eine Baufinanzierung auch unbedingt die Nebenkosten für einen Umzug, neue Möbel und notwendige Renovierungen bedenken. Denn ein neues Heim braucht nahezu immer eine neue Einrichtung wie neue Lampen, Einrichtungsgegenstände, Vorhänge und viele andere Utensilien.

Bei der Kalkulation einer Immobilienfinanzierung sollte bedacht werden, dass ebenfalls Renovierungsarbeiten hinzukommen können. In älteren Bestandsimmobilien muss häufig das Dach modernisiert werden. Der Austausch von alten Heizungsanlagen oder alten Fenstern kann zusätzlich erforderlich sein. Häufig lassen Käufer eines Hauses während einer energetischen Sanierung modernisierte Fassadendämmungen installieren.

Renovierungen dieser Art belaufen sich häufig auf mehrere Tausend Euro. Wer eine Altbauwohnung erwerben möchte, sollte am besten vorab prüfen, ob, und wenn ja, welche Modernisierungsarbeiten nötig sind.

Diese Nebenkosten müssen zusätzlich in die Planung aufgenommen werden. Man kann hier keine ungefähre Höhe der Kosten angeben, weil der Aufwand für Modernisierungen und Renovierungen unterschiedlich ausfallen kann.

Wer von seinem alten Heim in die neue Immobilie zieht, muss umziehen. Hier entstehen weitere Kosten, unabhängig davon, ob man mithilfe eines Umzugsunternehmens oder in Eigenregie umzieht. Wenn man eine Firma beauftragt, hängt die Höhe der Kosten vor allem von der Entfernung der alten sowie neuen Immobilie und der Größe des Hauses ab.

Für eine größere Wohnungen belaufen sich die Umzugskosten auf ungefähr 2.000 bis 3.000 Euro. Auch diese Ausgaben gehören zu den Nebenkosten, welche im Rahmen einer Baufinanzierung entstehen. Hier ist wichtig zu beachten: Nicht alle Dinge des alten Mobiliars werden in das neue Heim passen. Neue Einrichtungsgegenstände fallen bei einem Umzug nahezu immer an.

Laufende Nebenkosten nach der Baufinanzierung

Die folgenden Nebenkosten haben nichts mehr mit der Finanzierung zu tun. Man muss dieser aber trotzdem im Hinterkopf haben, da diese nach dem Erwerb der Immobilie regelmäßig auf einen zukommen und sich das das monatliche Budget auswirken. Diese laufenden Nebenkosten sind:

  • monatliche Gebühren für Abwasser und Strom
  • Gebühren für die Müllentsorgung
  • Grundsteuer, die einmal jährlich fällig ist
  • Versicherungsbeiträge (beispielsweise Gebäudeversicherung)

Nebenkosten sind für Hausbesitzer höher als die für Mieter in Wohnungen. Denn generell ist das Eigenheim, was die Fläche betrifft, größer als eine Mietwohnung. Dies bestätigt, dass einige Betriebskosten der zusätzlichen Quadratmeter entsprechend steigen. Für Heizkosten gilt dies, da man in einem Haus mehr Räume heizen muss. Andere Kosten werden direkt an den Versorger gezahlt. Wenn man vorher zur Mieter gewohnt hat, so hat man diese Kosten vorher an den Vermieter gezahlt, weshalb Versicherungen und Steuern vorher vielleicht nicht aufgefallen sind.